存量房贷利率下调十问十答：哪些主动下调？哪些需求请求？

liukang20244周前 (05-16)吃瓜科普394

9月25日，存量房贷利率调整正式落地。此次存量房贷调整触及的规模广、触及的业主多。现在，关于存量房贷利率调整的办法和成果，还有许多业主存有疑虑。

为此，新京报推出存量房贷利率下调“十问十答”，对相关热点问题进行回答。

9月25日，存量房贷利率调整正式落地。资料图片

1、此次存量房贷利率下调的规模是什么？

此次调整规模为首套住宅借款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住宅借款。

2、哪些存量房贷利率无需请求就可自动一致下调？

四家国有大行此前发布公告，关于参阅借款商场报价利率定价的存量起浮利率首套房贷，清晰于9月25日自动批量调整利率，整个进程不需求借款人操作。

3、“二套转首套”，借款人怎么请求下调房贷利率？

“二套转首套”需求借款人自主请求。关于借款时为非首套房但现在已契合所在城市首套方针的购房家庭来说，由于“因城施策”原因，各城市对“二套房”确定的景象杂乱多样，无法经过银行体系直接辨认，所以在请求时需求借款人向银行供给首套房借款相关证明资料。依据组织，借款人能够从9月25日起向银行提出请求并供给证明资料，收到请求后，银即将对调整请求逐笔进行人工审阅。

例如，建行告诉，该即将在手机银行APP、“建行才智个贷”小程序等途径上线“二套转首套请求复核功用”，客户可点击“存量房贷利率调整”-“请求复核”，挑选复核类型“首套、非首套确定成果”，上传请求确定为首套房贷的证明资料，并填写联系办法等信息；客户也可带着身份证件、首套房贷证明资料至该行营业网点处理。

农业银行告诉，资料提交后，该即将及时审阅，客户可登录该行掌上银行查询审阅进展。2023年10月22日（含）之前提出请求的，如客户的首套住宅规范确定审阅经过，该行在2023年10月25日起归入批量调整。2023年10月23日（含）后提出请求的，该即将在10个工作日内完结确定审阅，对确定请求经过的，该行及时予以调整。

借款人假如错过了10月25日之前的会集请求期，也不必忧虑。多家国有大行都表明，会集请求期往后，借款人仍能够持续提交利率调整请求。

比方，北京某业主是在2020年9月“卖一买一”换的新房，其时履行的二套房贷利率为5.35%。现在，叠加其时的“认房不认贷”方针，其房贷已下调至首套房房贷利率的下限4.75%，算下来每月能少还400多元。

4、房贷为固定利率的借款人怎么请求调整？

各银行对固定利率的调整办法也做出了清晰阐明。例如，建设银行告诉，9月25日起，客户可经过手机银行APP、“建行才智个贷”小程序等途径中的“存量房贷利率调整”功用，进入“我的住宅借款”界面，挑选需求调整的借款，点击“请求转为起浮利率”并签署《利率条款改变承认书》，点击“承认”即可一键完结利率转化，利率调整状态栏显现为“已受理，等候调整收效”。客户也能够带着身份证件至营业网点处理。该即将依照前期公告的规矩进行利率调整，依据有关规定，固定利率转起浮利率后，在剩下期限内原则上不能再转回固定利率。

农业银行清晰，假如客户的住宅借款契合首套利率调整条件，但借款定价办法为固定利率或以公民银行借款基准利率定价的起浮利率，客户可点击“利率定价转化请求”，请求将借款转化为以LPR（借款商场报价利率）为定价基准的起浮利率。

比方，假如你的借款为固定利率借款，借款利率为5.1%，如挑选转化为LPR起浮利率，相应期限LPR为4.2%，转化后借款利率为LPR+90个基点。依照本次利率调整规矩，如你的借款适用的利率调整水平为LPR，则你的借款利率将调整为LPR，即下降90个基点，从本来的5.1%降至4.2%。后续，你的借款利率将依照合同约好随LPR改变。

5、为什么有的下调至其时LPR数值4.2%，有的却下调至4.3%？

若合同约好的LPR调整日期为“每年1月1日”，你的借款现在适用的LPR是2022年12月发布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同约好的LPR调整日期为借款发放日的“对月对日”，例如借款发放日为2020年7月3日，LPR就在每年7月3日调整一次，你的借款现在适用的LPR是2023年6月发布的5年期以上LPR（4.2%）。

6、存量房贷利率下调后，不同借款人的利率会有什么区别？

记者采访多名借款人后，总结出以下几种典型状况。

第一类，存量房贷利率降至4.3%和4.2%。也就是说，当地的方针利率下限为LPR，那么此次存量房贷利率下调至LPR。而由于从头定价日的不同，或许为4.3%或许4.2%。

第二类，最新利率在4.85%。这部分人主要是2020年今后在北京和上海购房的集体，现在房贷最低仍履行LPR+55基点，即4.85%。

第三类，“二套转首套”的借款人，叠加“认房不认贷”方针的利好，能够请求将二套房贷利率转为首套房贷利率，享受到当地首套房房贷利率的方针下限。

第四类，自身买房的时分由于银行供给扣头等，房贷利率低于4.3%的，不参加此次调整。

7、存量房贷利率下调，最获益集体是谁？

中指研讨院商场研讨总监陈文静以为，本次存量首套房贷利率下调，愈加利好借款时非首套房但其时已契合所在城市首套房方针的房贷。此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率有些甚至在6%以上。简略测算，假定购房者存量房贷剩下200万元，还有25年还款期，若本次房贷利率下调80个基点，则购房本钱将削减27万元，每月还款金额可削减913元。

依据新的方针，大部分城市首套房贷发放时刻在2019年至2022年5月的购房者下调空间较大。据贝壳研讨院测算，2019年-2022年5月要点城市发放的首套个人按揭借款其时履行的均匀利率为4.97%。

本轮调整除北京、上海等单个城市外，大部分城市2019年-2022年5月期间发放的存量首套房贷利率，最低可调整为LPR的水平，最高降幅可达77个基点。单个城市2021年下半年的存量房贷最高下调空间可达172个基点，本次利率下调后可明显减轻居民月供压力。

8、本次存量房贷利率调整是LPR部分变了，仍是加点部分变了？

本次房贷利率仅就加点部分进行调整，房贷利率的LPR部分在下次重定价日之前不会发生改变。

比方，一笔5年期以上房贷，重定价日为每年1月1日、利率为4.5%（4.3%+20个bp），4.3%为2023年1月1日LPR。该笔房贷契合本次存量房贷利率下调条件，可下调20个bp，则下调后利率由4.5%（4.3%+20个bp）调整为4.3%（4.3%+0个bp）。

9、本次调整适用的LPR值是多少？

LPR会随商场利率改变而改变，全国银行间同业拆借中心和公民银行网站一般会在每月20日发布最新的LPR，一年内或许改变屡次。存量个人住宅借款适用的LPR也会改变，依据方针规定和合同约好，每年调整一次，通常在每年1月1日或借款发放日的“对月对日”调整（详细在借款合同中有约好），调整时适用其时的LPR。由于每个借款人挑选的LPR调整日期或许不同，其时每笔借款实践适用的LPR值或许存在差异。

10、存量房贷利率还有下调空间吗？

存量个人住宅借款与5年期以上的LPR挂钩。LPR调整，后续存量房贷利率在每年的从头定价日也会迎来调整。

9月20日，中国公民银行授权全国银行间同业拆借中心发布，2023年9月20日1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。相较上月，1年期LPR、5年期以上LPR均坚持不变。

虽然9月份LPR“按兵不动”，可是，业内人士以为，不扫除本年第四季度降息的或许性。镜鉴咨询创始人张雄伟表明：“不扫除未来几个月内，由于影响宏观经济的要素，整体性降息，到时LPR会再有一次一致的下调。”

新京报记者徐倩

修改杨娟娟校正刘军

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